Gullberg: lighter on the bank, the co-owner offer held back, and the points the shareholder agreement must cover

Co-Authored-By: Claude Opus 5.5 <noreply@anthropic.com>
Claude-Session: https://claude.ai/code/session_01GT37Z1Xtfd9pUuQtMTg6Yt

plans/documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md

@@ -0,0 +1,61 @@
+# Aksjonæravtalen for Gullberg AS: punkter å dekke
+
+Ikke en avtale, og ikke på siden. En liste over det aksjonæravtalen bør
+svare på, til samtale mellom de fire og med advokat eller regnskapsfører.
+Lånet går over lang tid (rundt 100 000 kr i året mot 1,6 millioner), så
+avtalen må tåle at livene til de fire endrer seg underveis.
+
+## Eierskapet
+
+- Hvem de fire aksjonærene er, med 25 % hver, og hva hver har skutt inn.
+- Hvordan huset går fra dødsboet til selskapet: skjøte, takst som legges
+  til grunn, og hvem som betaler dokumentavgiften.
+- Hva søsknene som løses ut får, når, og at de ikke har noe krav etterpå.
+
+## Lånet
+
+- Hvem som står for lånet overfor banken, og om noen har kausjonert
+  personlig. Hvis bare noen kausjonerer: hvordan de holdes skadesløse av
+  de andre.
+- Hva som skjer hvis husleia ikke dekker avdraget en måned, eller et
+  halvår: hvem skyter inn, i hvilket forhold, og som lån eller kapital.
+- Hva som skjer hvis renta stiger mye.
+
+## Driften
+
+- Hva styret avgjør alene, og hva som krever alle fire (nye lån, salg av
+  huset, store utbedringer over et beløp, endring av husleia, ny eier).
+- Hva som skjer ved stemmelikhet, to mot to: hvem eller hva som bryter.
+- Klingenberg Bygg som forvalter, og som den som gir overslag og gjør
+  arbeidet: hvordan overslag godkjennes, og hvordan en mulig
+  interessekonflikt håndteres.
+- Et vedlikeholdsfond: hvor mye av overskuddet som settes av før noe
+  deles ut.
+
+## Bruken av huset
+
+- Hvordan sommerukene fordeles mellom de fire, hvem som velger først, og
+  hva som skjer med uker ingen bruker.
+- Om uker kan leies ut til andre, og hvem som får inntekten.
+- Hva aksjonærene betaler for egne uker, om noe.
+
+## Når noe endrer seg
+
+- En aksjonær vil selge: forkjøpsrett for de andre, hvordan prisen
+  fastsettes (takst, formel), og hvor lang tid de andre har.
+- En aksjonær dør eller skiller seg: om aksjene går til arvinger eller
+  ektefelle, eller om de andre kan løse dem ut.
+- En aksjonær klarer ikke sin del: hva som skjer med andelen.
+- Huset skal selges: hvordan, og hvordan pengene fordeles etter lånet.
+- Brann, stor skade, eller at huset ikke kan leies ut: forsikring, og
+  hva som skjer med lånet.
+
+## Utbytte og innsyn
+
+- Når det deles ut utbytte, og i hvilken rekkefølge (lån, fond, utbytte).
+- Hva hver aksjonær har rett til å se (rapportene på siden, regnskapet).
+
+## Tvister og varighet
+
+- Hvordan uenighet løses før noen går til retten (mekling).
+- Når avtalen tas opp igjen, for eksempel hvert femte år.

plans/gullberg.yaml

@@ -3,56 +3,32 @@
 # bygget eller satt ut.
 #
 # Oppsettet (samtale 2026-10-01): hele huset legges i Gullberg AS, som
-# eies av fire aksjonærer med 25 % hver: de to søsknene som blir med, og
-# to nye medeiere som hver kjøper ut en av de to andre for 800 000 kr. De
-# to som blir med, har ikke råd til å løse ut søsknene selv. De nye
-# medeierne er ikke funnet ennå: sidens første jobb er å finne dem.
+# eies av fire aksjonærer med 25 % hver. Selskapet låner 1,6 millioner i
+# banken for å løse ut de to søsknene som ikke blir med (800 000 kr hver),
+# og overtar huset (skjøte tinglyst på selskapet). Dokumentavgiften,
+# normalt 2,5 % av verdien, må med i lånet eller budsjettet. Rundt
+# 100 000 kr i året til banken er en lang nedbetaling: alt som kan gå
+# galt underveis hører hjemme i aksjonæravtalen (se
+# documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md, ikke på siden).
 #
-# En medeier kjøper en firedel av et hus, en andel av overskuddet fra
-# husleia og uker i huset om sommeren. Grovt: husleie rundt 264 000 kr i
-# året (11 måneder), drift kanskje 120-150 000, overskudd 115-145 000;
-# en firedel er 29-36 000 kr i året, 3,5-4,5 % av 800 000 kr. Ikke en
-# høy avkastning, men en del av et ekte hus med bruk av det. Låner
-# selskapet i tillegg, blir det lite eller ingenting igjen. Lånet betjenes av husleie fra tre
-# soverom (8 000 kr i måneden hver) og timeshare-uker om sommeren.
+# Siden er huset i drift: rom til studenter, feil meldt til Klingenberg
+# Bygg som forvalter, styrets liste over det som er bra, mangler og er
+# planlagt, husleia måned for måned, kvartalsrapporter, nedbetalingsplanen
+# alle fire står bak, og eierskiftet steg for steg. Banken er ikke en egen
+# gruppe på siden ennå; styret sender rapportene.
 #
-# Banken (samtale 2026-10-01): Gullberg AS låner 1,6 millioner i banken
-# for å løse ut de to søsknene, og selskapet overtar huset (eierskifte,
-# skjøte tinglyst på selskapet). Siden er det løpende beviset overfor
-# banken på at selskapet er i drift: rom leid ut, husleie inne, feil tatt
-# hånd om, tall rapportert i tide, og hvor langt eierskiftet har kommet.
-# Dokumentavgift ved tinglysing til et AS er normalt 2,5 % av verdien
-# (rundt 80 000 kr på 3,2 millioner); må med i lånet eller budsjettet.
-# ÅPENT: om de nye medeierne fortsatt søkes ved siden av lånet, eller om
-# lånet erstatter dem.
-#
-# Bankens kontaktperson kan følge alt lesende, i gruppa `bank`, hvis hen
-# vil logge inn. Ellers sender styret kvartalsrapporten. Siden er
-# dokumentasjonen bak lånesøknaden:
-# forretningsplanen, nedbetalingsplanen begge aksjonærene står bak, lista
-# over det banken krever, husleia måned for måned og kvartalsrapportene.
-# Styret fører inn hva som ble sendt banken og hva banken svarte.
-#
-# Pengene: 3 x 8 000 kr = 24 000 kr i måneden, rundt 22 000 i snitt over
-# 11 måneder. Lån på 1,6 mill. til 6 % over 20 år er rundt 11 500 kr i
-# måneden (25 år: 10 300). Husleia går som fast trekk eller AvtaleGiro til
-# selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for engangsbeløp (uker, første
-# måned). Depositum på egen depositumskonto (husleieloven). Banken trekker
-# avdraget fra selskapets konto.
-#
-# Klingenberg Bygg er forvalter: feil i huset meldes til dem, de gir et
-# overslag, styret godkjenner, og overslagene hører med i rapportene.
-# Klingenbergs folk logger inn med samme konto som på klingenbergbygg.no
-# og er gruppa `klingenberg` her.
+# Pengene: 3 soverom à 8 000 kr er 24 000 kr i måneden, rundt 264 000 i
+# året over 11 måneder; sommeren er timeshare-uker. Husleia går som fast
+# trekk eller AvtaleGiro til selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for
+# engangsbeløp. Depositum på egen depositumskonto (husleieloven).
 #
 # Åpne spørsmål:
-# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet; om banken krever personlig
-#   kausjon fra aksjonærene (vanlig for et nytt AS)
-# - takst eller verdivurdering av huset
-# - hvem som sitter i styret
+# - hvem de fire aksjonærene er, og om nye medeiere søkes ved siden av
+#   lånet (medeier-tilbudet er tatt ut av forsiden til det er avgjort)
+# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet, kausjon
+# - takst; hvem som sitter i styret
 # - antall måneder studentene leier; timeshare bare for aksjonærene?
-# - regnskapsfører/advokat: overføring i skiftet, dokumentavgift, skatt på
-#   leieinntekter
+# - regnskapsfører/advokat: skiftet, dokumentavgift, skatt på husleie
 # - kontakt og avsender (under er plassholdere)
 business: GULLBERG sanatorium
 language: no
@@ -71,17 +47,9 @@ groups:
   - { id: aksjonaerer, label: Aksjonærer }
   - { id: leietakere, label: Leietakere }
   - { id: klingenberg, label: Klingenberg Bygg }
-  - { id: bank, label: Banken }
 invites_by: [styret]
 
 does:
-  - id: medeier
-    for: medeier
-    text: >
-      Gullberg er et gammelt hus som eies i fire like deler. To av
-      delene er ledige: hver gir en firedel av huset, av overskuddet fra
-      husleia og av ukene i huset om sommeren. Forretningsplanen og
-      tallene ligger åpent her.
   - id: rom
     for: leie-rom
     text: >
@@ -97,28 +65,6 @@ documents:
     file: documents/gullberg-forretningsplan.md
 
 needs:
-  # Offentlig: noen som vil kjøpe en av de to ledige firedelene.
-  - id: medeier
-    who: en person eller et selskap som kan tenke seg å eie en firedel av Gullberg
-    wants: å bli medeier i huset, med en firedel av det, av overskuddet og av sommerukene
-    lands_in: medeiere
-    handled_by: styret
-    stages: [open, samtale, visning, tilbud, akseptert, avtalt, avsluttet]
-    stages_text: { open: "meldt interesse", samtale: "samtale avtalt", visning: "visning avtalt", tilbud: "tilbud sendt", akseptert: "tilbud godtatt", avtalt: "avtale signert", avsluttet: "avsluttet" }
-    done_when: [avtalt, avsluttet]
-    success: [avtalt]
-    turned_down_from: [open, samtale, visning, tilbud]
-    moves_by: { akseptert: [submitter], avsluttet: [submitter, styret] }
-    mails: { open: submitter, samtale: submitter, tilbud: submitter, akseptert: bl@klingenbergbygg.no, avtalt: submitter }
-    grants: { avtalt: aksjonaerer }
-    max_fields: 4
-    collects:
-      - { name: name }
-      - { name: email, type: email }
-      - { name: telefon, type: tel }
-      - { name: om, type: textarea }
-      - { name: finansiering, type: select, options: [Egne midler, Lån, Begge deler, Vet ikke ennå], optional: true }
-
   # Offentlig: en student søker rom.
   - id: leie-rom
     who: en student som trenger et rimelig rom for studieåret
@@ -194,7 +140,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: rapporter
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, bank]
+    watched_by: [aksjonaerer]
     stages: [open, sendt]
     stages_text: { open: "lagt fram for aksjonærene", sendt: "sendt til banken" }
     done_when: [sendt]
@@ -210,24 +156,6 @@ needs:
       - { name: kommentar, type: textarea }
       - { name: dokument, type: file, optional: true }
 
-  # Det banken krever før lånet: én rad per dokument, med dokumentet.
-  - id: bankkrav
-    who: styret, mens lånesøknaden er hos banken
-    wants: å vite hva banken venter på, og levere det
-    enters_as: styret
-    lands_in: bankkrav
-    handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, bank]
-    stages: [open, arbeid, levert, godkjent]
-    stages_text: { open: "mangler", arbeid: "under arbeid", levert: "levert banken", godkjent: "godkjent av banken" }
-    done_when: [godkjent]
-    success: [godkjent]
-    max_fields: 2
-    collects:
-      - { name: dokument-navn, type: select, options: [Takst eller verdivurdering, Forretningsplan, Likviditetsbudsjett, Nedbetalingsplan, Stiftelsesdokument og vedtekter, Firmaattest, Aksjonæravtale, Leiekontrakter, Forsikring, Kausjon, Annet] }
-      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }
-      - { name: dokument, type: file, optional: true }
-
   # Nedbetalingsplanen: hvordan pengene går og hva banken får. Styret
   # legger den fram, BEGGE aksjonærene må godkjenne før den går til
   # banken, og styret fører inn bankens svar. "Alle i gruppa" finnes ikke
@@ -239,7 +167,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: nedbetalingsplaner
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, bank]
+    watched_by: [aksjonaerer]
     stages: [open, godkjent, sendt, innvilget, endringer]
     stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", sendt: "sendt til banken", innvilget: "innvilget av banken", endringer: "banken ber om endringer" }
     reached_from: { godkjent: [open], sendt: [godkjent], innvilget: [sendt], endringer: [sendt] }
@@ -263,7 +191,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: husleie
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, bank]
+    watched_by: [aksjonaerer]
     stages: [open, betalt, purret]
     stages_text: { open: "forventet", betalt: "betalt", purret: "purret" }
     reached_from: { purret: [open], betalt: [open, purret] }
@@ -284,7 +212,7 @@ needs:
     enters_as: leietakere
     lands_in: feil
     handled_by: klingenberg
-    watched_by: [styret, bank]
+    watched_by: [styret]
     stages: [open, befaring, overslag, godkjent, utbedret, avvist]
     stages_text: { open: "meldt", befaring: "befaring avtalt", overslag: "overslag gitt", godkjent: "godkjent av styret", utbedret: "utbedret", avvist: "avvist" }
     reached_from: { avvist: [open, befaring, overslag] }
@@ -308,7 +236,7 @@ needs:
     enters_as: klingenberg
     lands_in: overslag
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, klingenberg, bank]
+    watched_by: [aksjonaerer, klingenberg]
     stages: [open, godkjent, avvist, fakturert]
     stages_text: { open: "til styret", godkjent: "godkjent", avvist: "avvist", fakturert: "fakturert" }
     reached_from: { avvist: [open], fakturert: [godkjent] }
@@ -331,7 +259,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: eierskifte
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, bank]
+    watched_by: [aksjonaerer]
     stages: [open, arbeid, ferdig]
     stages_text: { open: "ikke startet", arbeid: "i gang", ferdig: "ferdig" }
     done_when: [ferdig]
@@ -376,8 +304,6 @@ needs:
       - { name: sak, type: textarea }
 
 personas:
-  - { id: medeier-par, need: medeier, text: "Vi har solgt leiligheten i byen og vil ha en fot i et hus med plass. En firedel og noen uker om sommeren høres riktig ut, men vi vil se tallene først." }
-  - { id: medeier-selskap, need: medeier, text: "Holdingselskapet mitt ser etter en eiendom med jevn leie. Hva gir en firedel, og hva er risikoen?" }
   - { id: student-bergen, need: leie-rom, text: "Jeg begynner på master til høsten og har ikke råd til hybel i sentrum. Et rimelig rom i et stort hus høres perfekt ut." }
   - { id: student-kort, need: leie-rom, text: "Jeg skal på utveksling og trenger et rom bare for ett semester. Går det an?" }
   - { id: styret-rom, need: ledig-rom, text: "Rommet i andre etasje blir ledig til jul, og jeg har et fint bilde av det. Det vil jeg legge ut." }
@@ -387,7 +313,6 @@ personas:
   - { id: klingenberg-overslag, need: overslag, text: "Vi har sett på lekkasjen på badet. Det er en pakning og litt flis, rundt 6 500 kroner. Styret må si ja før vi setter i gang." }
   - { id: styret-skjote, need: eierskifte, text: "Skjøtet er tinglyst på selskapet i dag. Banken skal se det, og kopien skal ligge ved." }
   - { id: aksjonaer-sommer, need: uke, text: "Vi vil gjerne være i huset første uka i juli med barna." }
-  - { id: styret-bank, need: bankkrav, text: "Banken vil ha takst og aksjonæravtale før de går videre. Jeg vil se hva vi mangler og laste opp taksten." }
   - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Alle fire må stå bak det før vi går til banken." }
   - { id: styret-husleie, need: husleie, text: "Oktober er inne for to av rommene, det tredje mangler. Det må stå et sted alle ser." }
   - { id: aksjonaer-sak, need: sak, text: "Jeg mener vi bør se på solceller før vi tar opp mer lån. Kan styret ta det opp?" }