diff --git a/plans/documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md b/plans/documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md new file mode 100644 index 0000000..a7409bb --- /dev/null +++ b/plans/documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md @@ -0,0 +1,61 @@ +# Aksjonæravtalen for Gullberg AS: punkter å dekke + +Ikke en avtale, og ikke på siden. En liste over det aksjonæravtalen bør +svare på, til samtale mellom de fire og med advokat eller regnskapsfører. +Lånet går over lang tid (rundt 100 000 kr i året mot 1,6 millioner), så +avtalen må tåle at livene til de fire endrer seg underveis. + +## Eierskapet + +- Hvem de fire aksjonærene er, med 25 % hver, og hva hver har skutt inn. +- Hvordan huset går fra dødsboet til selskapet: skjøte, takst som legges + til grunn, og hvem som betaler dokumentavgiften. +- Hva søsknene som løses ut får, når, og at de ikke har noe krav etterpå. + +## Lånet + +- Hvem som står for lånet overfor banken, og om noen har kausjonert + personlig. Hvis bare noen kausjonerer: hvordan de holdes skadesløse av + de andre. +- Hva som skjer hvis husleia ikke dekker avdraget en måned, eller et + halvår: hvem skyter inn, i hvilket forhold, og som lån eller kapital. +- Hva som skjer hvis renta stiger mye. + +## Driften + +- Hva styret avgjør alene, og hva som krever alle fire (nye lån, salg av + huset, store utbedringer over et beløp, endring av husleia, ny eier). +- Hva som skjer ved stemmelikhet, to mot to: hvem eller hva som bryter. +- Klingenberg Bygg som forvalter, og som den som gir overslag og gjør + arbeidet: hvordan overslag godkjennes, og hvordan en mulig + interessekonflikt håndteres. +- Et vedlikeholdsfond: hvor mye av overskuddet som settes av før noe + deles ut. + +## Bruken av huset + +- Hvordan sommerukene fordeles mellom de fire, hvem som velger først, og + hva som skjer med uker ingen bruker. +- Om uker kan leies ut til andre, og hvem som får inntekten. +- Hva aksjonærene betaler for egne uker, om noe. + +## Når noe endrer seg + +- En aksjonær vil selge: forkjøpsrett for de andre, hvordan prisen + fastsettes (takst, formel), og hvor lang tid de andre har. +- En aksjonær dør eller skiller seg: om aksjene går til arvinger eller + ektefelle, eller om de andre kan løse dem ut. +- En aksjonær klarer ikke sin del: hva som skjer med andelen. +- Huset skal selges: hvordan, og hvordan pengene fordeles etter lånet. +- Brann, stor skade, eller at huset ikke kan leies ut: forsikring, og + hva som skjer med lånet. + +## Utbytte og innsyn + +- Når det deles ut utbytte, og i hvilken rekkefølge (lån, fond, utbytte). +- Hva hver aksjonær har rett til å se (rapportene på siden, regnskapet). + +## Tvister og varighet + +- Hvordan uenighet løses før noen går til retten (mekling). +- Når avtalen tas opp igjen, for eksempel hvert femte år. diff --git a/plans/gullberg.yaml b/plans/gullberg.yaml index a35ef9e..0856e45 100644 --- a/plans/gullberg.yaml +++ b/plans/gullberg.yaml @@ -3,56 +3,32 @@ # bygget eller satt ut. # # Oppsettet (samtale 2026-10-01): hele huset legges i Gullberg AS, som -# eies av fire aksjonærer med 25 % hver: de to søsknene som blir med, og -# to nye medeiere som hver kjøper ut en av de to andre for 800 000 kr. De -# to som blir med, har ikke råd til å løse ut søsknene selv. De nye -# medeierne er ikke funnet ennå: sidens første jobb er å finne dem. +# eies av fire aksjonærer med 25 % hver. Selskapet låner 1,6 millioner i +# banken for å løse ut de to søsknene som ikke blir med (800 000 kr hver), +# og overtar huset (skjøte tinglyst på selskapet). Dokumentavgiften, +# normalt 2,5 % av verdien, må med i lånet eller budsjettet. Rundt +# 100 000 kr i året til banken er en lang nedbetaling: alt som kan gå +# galt underveis hører hjemme i aksjonæravtalen (se +# documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md, ikke på siden). # -# En medeier kjøper en firedel av et hus, en andel av overskuddet fra -# husleia og uker i huset om sommeren. Grovt: husleie rundt 264 000 kr i -# året (11 måneder), drift kanskje 120-150 000, overskudd 115-145 000; -# en firedel er 29-36 000 kr i året, 3,5-4,5 % av 800 000 kr. Ikke en -# høy avkastning, men en del av et ekte hus med bruk av det. Låner -# selskapet i tillegg, blir det lite eller ingenting igjen. Lånet betjenes av husleie fra tre -# soverom (8 000 kr i måneden hver) og timeshare-uker om sommeren. +# Siden er huset i drift: rom til studenter, feil meldt til Klingenberg +# Bygg som forvalter, styrets liste over det som er bra, mangler og er +# planlagt, husleia måned for måned, kvartalsrapporter, nedbetalingsplanen +# alle fire står bak, og eierskiftet steg for steg. Banken er ikke en egen +# gruppe på siden ennå; styret sender rapportene. # -# Banken (samtale 2026-10-01): Gullberg AS låner 1,6 millioner i banken -# for å løse ut de to søsknene, og selskapet overtar huset (eierskifte, -# skjøte tinglyst på selskapet). Siden er det løpende beviset overfor -# banken på at selskapet er i drift: rom leid ut, husleie inne, feil tatt -# hånd om, tall rapportert i tide, og hvor langt eierskiftet har kommet. -# Dokumentavgift ved tinglysing til et AS er normalt 2,5 % av verdien -# (rundt 80 000 kr på 3,2 millioner); må med i lånet eller budsjettet. -# ÅPENT: om de nye medeierne fortsatt søkes ved siden av lånet, eller om -# lånet erstatter dem. -# -# Bankens kontaktperson kan følge alt lesende, i gruppa `bank`, hvis hen -# vil logge inn. Ellers sender styret kvartalsrapporten. Siden er -# dokumentasjonen bak lånesøknaden: -# forretningsplanen, nedbetalingsplanen begge aksjonærene står bak, lista -# over det banken krever, husleia måned for måned og kvartalsrapportene. -# Styret fører inn hva som ble sendt banken og hva banken svarte. -# -# Pengene: 3 x 8 000 kr = 24 000 kr i måneden, rundt 22 000 i snitt over -# 11 måneder. Lån på 1,6 mill. til 6 % over 20 år er rundt 11 500 kr i -# måneden (25 år: 10 300). Husleia går som fast trekk eller AvtaleGiro til -# selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for engangsbeløp (uker, første -# måned). Depositum på egen depositumskonto (husleieloven). Banken trekker -# avdraget fra selskapets konto. -# -# Klingenberg Bygg er forvalter: feil i huset meldes til dem, de gir et -# overslag, styret godkjenner, og overslagene hører med i rapportene. -# Klingenbergs folk logger inn med samme konto som på klingenbergbygg.no -# og er gruppa `klingenberg` her. +# Pengene: 3 soverom à 8 000 kr er 24 000 kr i måneden, rundt 264 000 i +# året over 11 måneder; sommeren er timeshare-uker. Husleia går som fast +# trekk eller AvtaleGiro til selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for +# engangsbeløp. Depositum på egen depositumskonto (husleieloven). # # Åpne spørsmål: -# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet; om banken krever personlig -# kausjon fra aksjonærene (vanlig for et nytt AS) -# - takst eller verdivurdering av huset -# - hvem som sitter i styret +# - hvem de fire aksjonærene er, og om nye medeiere søkes ved siden av +# lånet (medeier-tilbudet er tatt ut av forsiden til det er avgjort) +# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet, kausjon +# - takst; hvem som sitter i styret # - antall måneder studentene leier; timeshare bare for aksjonærene? -# - regnskapsfører/advokat: overføring i skiftet, dokumentavgift, skatt på -# leieinntekter +# - regnskapsfører/advokat: skiftet, dokumentavgift, skatt på husleie # - kontakt og avsender (under er plassholdere) business: GULLBERG sanatorium language: no @@ -71,17 +47,9 @@ groups: - { id: aksjonaerer, label: Aksjonærer } - { id: leietakere, label: Leietakere } - { id: klingenberg, label: Klingenberg Bygg } - - { id: bank, label: Banken } invites_by: [styret] does: - - id: medeier - for: medeier - text: > - Gullberg er et gammelt hus som eies i fire like deler. To av - delene er ledige: hver gir en firedel av huset, av overskuddet fra - husleia og av ukene i huset om sommeren. Forretningsplanen og - tallene ligger åpent her. - id: rom for: leie-rom text: > @@ -97,28 +65,6 @@ documents: file: documents/gullberg-forretningsplan.md needs: - # Offentlig: noen som vil kjøpe en av de to ledige firedelene. - - id: medeier - who: en person eller et selskap som kan tenke seg å eie en firedel av Gullberg - wants: å bli medeier i huset, med en firedel av det, av overskuddet og av sommerukene - lands_in: medeiere - handled_by: styret - stages: [open, samtale, visning, tilbud, akseptert, avtalt, avsluttet] - stages_text: { open: "meldt interesse", samtale: "samtale avtalt", visning: "visning avtalt", tilbud: "tilbud sendt", akseptert: "tilbud godtatt", avtalt: "avtale signert", avsluttet: "avsluttet" } - done_when: [avtalt, avsluttet] - success: [avtalt] - turned_down_from: [open, samtale, visning, tilbud] - moves_by: { akseptert: [submitter], avsluttet: [submitter, styret] } - mails: { open: submitter, samtale: submitter, tilbud: submitter, akseptert: bl@klingenbergbygg.no, avtalt: submitter } - grants: { avtalt: aksjonaerer } - max_fields: 4 - collects: - - { name: name } - - { name: email, type: email } - - { name: telefon, type: tel } - - { name: om, type: textarea } - - { name: finansiering, type: select, options: [Egne midler, Lån, Begge deler, Vet ikke ennå], optional: true } - # Offentlig: en student søker rom. - id: leie-rom who: en student som trenger et rimelig rom for studieåret @@ -194,7 +140,7 @@ needs: enters_as: styret lands_in: rapporter handled_by: styret - watched_by: [aksjonaerer, bank] + watched_by: [aksjonaerer] stages: [open, sendt] stages_text: { open: "lagt fram for aksjonærene", sendt: "sendt til banken" } done_when: [sendt] @@ -210,24 +156,6 @@ needs: - { name: kommentar, type: textarea } - { name: dokument, type: file, optional: true } - # Det banken krever før lånet: én rad per dokument, med dokumentet. - - id: bankkrav - who: styret, mens lånesøknaden er hos banken - wants: å vite hva banken venter på, og levere det - enters_as: styret - lands_in: bankkrav - handled_by: styret - watched_by: [aksjonaerer, bank] - stages: [open, arbeid, levert, godkjent] - stages_text: { open: "mangler", arbeid: "under arbeid", levert: "levert banken", godkjent: "godkjent av banken" } - done_when: [godkjent] - success: [godkjent] - max_fields: 2 - collects: - - { name: dokument-navn, type: select, options: [Takst eller verdivurdering, Forretningsplan, Likviditetsbudsjett, Nedbetalingsplan, Stiftelsesdokument og vedtekter, Firmaattest, Aksjonæravtale, Leiekontrakter, Forsikring, Kausjon, Annet] } - - { name: merknad, type: textarea, optional: true } - - { name: dokument, type: file, optional: true } - # Nedbetalingsplanen: hvordan pengene går og hva banken får. Styret # legger den fram, BEGGE aksjonærene må godkjenne før den går til # banken, og styret fører inn bankens svar. "Alle i gruppa" finnes ikke @@ -239,7 +167,7 @@ needs: enters_as: styret lands_in: nedbetalingsplaner handled_by: styret - watched_by: [aksjonaerer, bank] + watched_by: [aksjonaerer] stages: [open, godkjent, sendt, innvilget, endringer] stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", sendt: "sendt til banken", innvilget: "innvilget av banken", endringer: "banken ber om endringer" } reached_from: { godkjent: [open], sendt: [godkjent], innvilget: [sendt], endringer: [sendt] } @@ -263,7 +191,7 @@ needs: enters_as: styret lands_in: husleie handled_by: styret - watched_by: [aksjonaerer, bank] + watched_by: [aksjonaerer] stages: [open, betalt, purret] stages_text: { open: "forventet", betalt: "betalt", purret: "purret" } reached_from: { purret: [open], betalt: [open, purret] } @@ -284,7 +212,7 @@ needs: enters_as: leietakere lands_in: feil handled_by: klingenberg - watched_by: [styret, bank] + watched_by: [styret] stages: [open, befaring, overslag, godkjent, utbedret, avvist] stages_text: { open: "meldt", befaring: "befaring avtalt", overslag: "overslag gitt", godkjent: "godkjent av styret", utbedret: "utbedret", avvist: "avvist" } reached_from: { avvist: [open, befaring, overslag] } @@ -308,7 +236,7 @@ needs: enters_as: klingenberg lands_in: overslag handled_by: styret - watched_by: [aksjonaerer, klingenberg, bank] + watched_by: [aksjonaerer, klingenberg] stages: [open, godkjent, avvist, fakturert] stages_text: { open: "til styret", godkjent: "godkjent", avvist: "avvist", fakturert: "fakturert" } reached_from: { avvist: [open], fakturert: [godkjent] } @@ -331,7 +259,7 @@ needs: enters_as: styret lands_in: eierskifte handled_by: styret - watched_by: [aksjonaerer, bank] + watched_by: [aksjonaerer] stages: [open, arbeid, ferdig] stages_text: { open: "ikke startet", arbeid: "i gang", ferdig: "ferdig" } done_when: [ferdig] @@ -376,8 +304,6 @@ needs: - { name: sak, type: textarea } personas: - - { id: medeier-par, need: medeier, text: "Vi har solgt leiligheten i byen og vil ha en fot i et hus med plass. En firedel og noen uker om sommeren høres riktig ut, men vi vil se tallene først." } - - { id: medeier-selskap, need: medeier, text: "Holdingselskapet mitt ser etter en eiendom med jevn leie. Hva gir en firedel, og hva er risikoen?" } - { id: student-bergen, need: leie-rom, text: "Jeg begynner på master til høsten og har ikke råd til hybel i sentrum. Et rimelig rom i et stort hus høres perfekt ut." } - { id: student-kort, need: leie-rom, text: "Jeg skal på utveksling og trenger et rom bare for ett semester. Går det an?" } - { id: styret-rom, need: ledig-rom, text: "Rommet i andre etasje blir ledig til jul, og jeg har et fint bilde av det. Det vil jeg legge ut." } @@ -387,7 +313,6 @@ personas: - { id: klingenberg-overslag, need: overslag, text: "Vi har sett på lekkasjen på badet. Det er en pakning og litt flis, rundt 6 500 kroner. Styret må si ja før vi setter i gang." } - { id: styret-skjote, need: eierskifte, text: "Skjøtet er tinglyst på selskapet i dag. Banken skal se det, og kopien skal ligge ved." } - { id: aksjonaer-sommer, need: uke, text: "Vi vil gjerne være i huset første uka i juli med barna." } - - { id: styret-bank, need: bankkrav, text: "Banken vil ha takst og aksjonæravtale før de går videre. Jeg vil se hva vi mangler og laste opp taksten." } - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Alle fire må stå bak det før vi går til banken." } - { id: styret-husleie, need: husleie, text: "Oktober er inne for to av rommene, det tredje mangler. Det må stå et sted alle ser." } - { id: aksjonaer-sak, need: sak, text: "Jeg mener vi bør se på solceller før vi tar opp mer lån. Kan styret ta det opp?" }