portal/plans/gullberg.yaml

# GULLBERG sanatorium - et Klingenberg Bygg-prosjekt på
# gullberg.klingenbergbygg.no. UTKAST 2026-09-30, til samtale; ikke
# bygget eller satt ut.
#
# Oppsettet (samtale 2026-10-01): hele huset legges i Gullberg AS, som
# eies av fire aksjonærer med 25 % hver. Selskapet låner 1,6 millioner i
# banken for å løse ut de to søsknene som ikke blir med (800 000 kr hver),
# og overtar huset (skjøte tinglyst på selskapet). Dokumentavgiften,
# normalt 2,5 % av verdien, må med i lånet eller budsjettet. Rundt
# 100 000 kr i året til banken er en lang nedbetaling: alt som kan gå
# galt underveis hører hjemme i aksjonæravtalen (se
# documents/gullberg-aksjonaeravtale-punkter.md, ikke på siden).
#
# Huset ligger bak Ås kirke, i Syverudveien (17?), et kort stykke fra
# NMBU. Rommene er for alle, men studenter går foran.
#
# Siden er huset i drift: rom til leie, feil meldt til Klingenberg
# Bygg som forvalter, styrets liste over det som er bra, mangler og er
# planlagt, husleia måned for måned, kvartalsrapporter, nedbetalingsplanen
# alle fire står bak, og eierskiftet steg for steg. Banken er ikke en egen
# gruppe på siden ennå; styret sender rapportene.
#
# Pengene: 3 soverom à 8 000 kr er 24 000 kr i måneden, rundt 264 000 i
# året over 11 måneder; sommeren er timeshare-uker. Husleia går som fast
# trekk eller AvtaleGiro til selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for
# engangsbeløp. Depositum på egen depositumskonto (husleieloven).
#
# Åpne spørsmål:
# - hvem de fire aksjonærene er, og om nye medeiere søkes ved siden av
#   lånet (medeier-tilbudet er tatt ut av forsiden til det er avgjort)
# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet, kausjon
# - takst; hvem som sitter i styret
# - antall måneder studentene leier; timeshare bare for aksjonærene?
# - regnskapsfører/advokat: skiftet, dokumentavgift, skatt på husleie
# - kontakt og avsender (under er plassholdere)
business: GULLBERG sanatorium
language: no
# Plassholder til styret har en adresse.
contact: { name: Styret i Gullberg, email: bl@klingenbergbygg.no, group: styret }
people: memberships
mail: { from: "Gullberg <gullberg@klingenbergbygg.no>", reply_to: bl@klingenbergbygg.no }
about: >
  Et gammelt hus bak Ås kirke, i Syverudveien, med rimelige rom til leie;
  studenter ved NMBU går foran, men alle kan søke,
  og uker om sommeren for dem som eier det. Drevet av eierne, forvaltet
  av Klingenberg Bygg; det som mangler, står på lista med planen for
  det, og tallene ligger åpent.

groups:
  - { id: styret, label: Styret }
  - { id: aksjonaerer, label: Aksjonærer }
  - { id: leietakere, label: Leietakere }
  - { id: klingenberg, label: Klingenberg Bygg }
invites_by: [styret]

does:
  - id: rom
    for: leie-rom
    text: >
      Rimelige rom bak Ås kirke, et kort stykke fra NMBU. Studenter går
      foran, men alle kan søke. Du søker her, kommer på visning og sier
      selv ja til tilbudet.

# Forretningsplanen, ord for ord: ett kort per del. Skal skrives av
# eierne; filen har bare delene og hva som hører hjemme i dem.
documents:
  - id: forretningsplan
    question: Hvordan går Gullberg rundt?
    description: Forretningsplanen for Gullberg, slik eierne har lagt den fram for banken.
    file: documents/gullberg-forretningsplan.md

needs:
  # Offentlig: noen søker rom. Studenter går foran; styret ser hva den
  # som søker gjør til daglig, og velger etter det.
  - id: leie-rom
    who: en som trenger et rimelig rom i Ås, oftest en student ved NMBU
    wants: et rom å bo på til en leie som går opp, med studenter først i køen
    lands_in: romsoknader
    handled_by: styret
    stages: [open, visning, tilbud, akseptert, signert, avslatt]
    stages_text: { open: "mottatt", visning: "visning avtalt", tilbud: "tilbud sendt", akseptert: "tilbud godtatt", signert: "kontrakt signert", avslatt: "avsluttet uten leie" }
    done_when: [signert, avslatt]
    success: [signert]
    turned_down_from: [open, visning, tilbud]
    moves_by: { akseptert: [submitter], avslatt: [submitter, styret] }
    mails: { open: submitter, visning: submitter, tilbud: submitter, akseptert: bl@klingenbergbygg.no, signert: submitter }
    grants: { signert: leietakere }
    max_fields: 4
    collects:
      - { name: name }
      - { name: email, type: email }
      - { name: telefon, type: tel }
      - { name: situasjon, type: select, options: [Student ved NMBU, Student et annet sted, Jobber eller annet] }
      - { name: innflytting, type: date, optional: true }
      - { name: om, type: textarea, optional: true }

  # Rommene som er ledige, som bildekort styret legger inn og tar ned.
  - id: ledig-rom
    who: styret, når et rom blir ledig
    wants: at de som søker ser rommet før de søker
    enters_as: styret
    lands_in: rom
    handled_by: styret
    watched_by: [public]
    presents: true
    public_states: [open]
    stages: [open, utleid]
    stages_text: { open: "ledig", utleid: "leid ut" }
    done_when: [utleid]
    success: [utleid]
    leaves_after: { utleid: { minutes: 10 } }
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: bilde, type: picture }
      - { name: om, type: textarea }

  # Styrets liste: det som er bra, det som mangler, det som er planlagt.
  # Aksjonærene ser alt; allmennheten bare planene styret har publisert,
  # og de står som kunngjøringer.
  - id: liste
    who: styret, om huset og driften
    wants: én liste over det som er bra, det som mangler og det som er planlagt, med pris og tid
    enters_as: styret
    lands_in: liste
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, public]
    public_states: [publisert]
    stages: [open, vedtatt, publisert, forkastet]
    stages_text: { open: "utkast", vedtatt: "vedtatt", publisert: "publisert", forkastet: "forkastet" }
    done_when: [publisert, forkastet]
    success: [publisert]
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: slag, type: select, options: [Kvalitet, Mangel, Plan] }
      - { name: beskrivelse, type: textarea }
      - { name: kostnad, optional: true }
      - { name: naar, optional: true }

  # Budsjettrapporten: tallene i felt, ikke bare en PDF. Aksjonærene ser
  # den her; styret sender den til banken og fører inn at den er sendt.
  - id: rapport
    who: styret, hvert kvartal
    wants: at aksjonærene ser hvordan det går, i tall, og at banken får det den skal ha
    enters_as: styret
    lands_in: rapporter
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer]
    stages: [open, sendt]
    stages_text: { open: "lagt fram for aksjonærene", sendt: "sendt til banken" }
    done_when: [sendt]
    success: [sendt]
    max_fields: 7
    collects:
      - { name: periode }
      - { name: leieinntekter }
      - { name: timeshare }
      - { name: driftskostnader }
      - { name: renter-og-avdrag }
      - { name: saldo }
      - { name: kommentar, type: textarea }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Nedbetalingsplanen: hvordan pengene går og hva banken får. Styret
  # legger den fram, BEGGE aksjonærene må godkjenne før den går til
  # banken, og styret fører inn bankens svar. "Alle i gruppa" finnes ikke
  # i portal ennå: i dag holder det at én trykker. Ny portal-funksjon før
  # dette brukes.
  - id: nedbetalingsplan
    who: styret, når veien videre og pengestrømmen skal avtales
    wants: en nedbetalingsplan alle fire aksjonærene står bak, som banken sier ja til
    enters_as: styret
    lands_in: nedbetalingsplaner
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer]
    stages: [open, godkjent, sendt, innvilget, endringer]
    stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", sendt: "sendt til banken", innvilget: "innvilget av banken", endringer: "banken ber om endringer" }
    reached_from: { godkjent: [open], sendt: [godkjent], innvilget: [sendt], endringer: [sendt] }
    done_when: [innvilget, endringer]
    success: [innvilget]
    moves_by: { godkjent: [aksjonaerer], sendt: [styret], innvilget: [styret], endringer: [styret] }
    max_fields: 6
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: laanebelop }
      - { name: maanedlig-avdrag }
      - { name: forste-trekk, type: date }
      - { name: pengestrom, type: textarea }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Husleia, måned for måned: forventet mot betalt, fra kontoutskriften.
  # Aksjonærene og långiveren ser hvordan det går mellom rapportene.
  - id: husleie
    who: styret, når husleia for en måned er kommet inn
    wants: at aksjonærene ser hvilke rom som har betalt, og hva som gikk til banken
    enters_as: styret
    lands_in: husleie
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer]
    stages: [open, betalt, purret]
    stages_text: { open: "forventet", betalt: "betalt", purret: "purret" }
    reached_from: { purret: [open], betalt: [open, purret] }
    done_when: [betalt]
    success: [betalt]
    max_fields: 4
    collects:
      - { name: rom }
      - { name: maaned }
      - { name: belop }
      - { name: betalt-dato, type: date, optional: true }

  # Feil i huset: en leietaker melder fra, Klingenberg Bygg ser på det og
  # gir et overslag, styret godkjenner kostnaden før arbeidet gjøres.
  - id: feil
    who: en leietaker som har funnet noe som er galt i huset
    wants: at det blir sett på og rettet
    enters_as: leietakere
    lands_in: feil
    handled_by: klingenberg
    # Leietakeren ser sine egne meldinger og hvor langt de har kommet.
    followed_by: [leietakere]
    watched_by: [styret]
    stages: [open, befaring, overslag, godkjent, utbedret, avvist]
    stages_text: { open: "meldt", befaring: "befaring avtalt", overslag: "overslag gitt", godkjent: "godkjent av styret", utbedret: "utbedret", avvist: "avvist" }
    reached_from: { avvist: [open, befaring, overslag] }
    done_when: [utbedret, avvist]
    success: [utbedret]
    moves_by: { godkjent: [styret], avvist: [styret, klingenberg] }
    mails: { open: fredrik@klingenbergbygg.no, overslag: bl@klingenbergbygg.no, utbedret: submitter }
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: hva }
      - { name: hvor, optional: true }
      - { name: beskrivelse, type: textarea }
      - { name: email, type: email }
      - { name: bilde, type: picture, optional: true }

  # Overslaget: Klingenberg Bygg gir et beløp for å rette en feil. Styret
  # og aksjonærene ser det; godkjente overslag hører med i rapporten.
  - id: overslag
    who: Klingenberg Bygg, når en feil er sett på
    wants: at styret får et beløp å ta stilling til, og at det havner i regnskapet
    enters_as: klingenberg
    lands_in: overslag
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, klingenberg]
    stages: [open, godkjent, avvist, fakturert]
    stages_text: { open: "til styret", godkjent: "godkjent", avvist: "avvist", fakturert: "fakturert" }
    reached_from: { avvist: [open], fakturert: [godkjent] }
    done_when: [fakturert, avvist]
    success: [fakturert]
    moves_by: { fakturert: [klingenberg] }
    mails: { open: bl@klingenbergbygg.no }
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: gjelder }
      - { name: belop }
      - { name: hva-det-dekker, type: textarea }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Eierskiftet, steg for steg: fra selskapet stiftes til søsknene er
  # utbetalt. Aksjonærene og banken ser hvor langt det har kommet.
  - id: eierskifte
    who: styret, mens huset går over til selskapet
    wants: at aksjonærene og banken ser hvor langt eierskiftet har kommet, med dokumentene
    enters_as: styret
    lands_in: eierskifte
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer]
    stages: [open, arbeid, ferdig]
    stages_text: { open: "ikke startet", arbeid: "i gang", ferdig: "ferdig" }
    done_when: [ferdig]
    success: [ferdig]
    max_fields: 2
    collects:
      - { name: steg, type: select, options: [Selskapet stiftet, Takst, Lånet innvilget, Aksjonæravtale signert, Skjøte signert, Skjøte tinglyst, Dokumentavgift betalt, Søsknene utbetalt] }
      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Aksjonærene: uker i huset, og saker til styret.
  - id: uke
    who: en aksjonær som vil bruke huset en periode
    wants: en uke i huset, bekreftet av styret
    enters_as: aksjonaerer
    lands_in: uker
    handled_by: styret
    stages: [open, bekreftet, avslatt]
    stages_text: { open: "ønsket", bekreftet: "bekreftet", avslatt: "ikke ledig" }
    done_when: [bekreftet, avslatt]
    success: [bekreftet]
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: fra, type: date }
      - { name: til, type: date }
      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }

  - id: sak
    who: en aksjonær som vil ha noe avgjort
    wants: at styret tar saken opp og avgjør den
    enters_as: aksjonaerer
    lands_in: saker
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer]
    stages: [open, sakslisten, vedtatt, avvist]
    stages_text: { open: "meldt", sakslisten: "på sakslisten", vedtatt: "vedtatt", avvist: "avvist" }
    done_when: [vedtatt, avvist]
    success: [vedtatt]
    max_fields: 2
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: sak, type: textarea }

personas:
  - { id: student-nmbu, need: leie-rom, text: "Jeg begynner på master på NMBU til høsten og har ikke råd til hybel i Ås sentrum. Et rimelig rom i et stort hus høres perfekt ut." }
  - { id: ung-arbeider, need: leie-rom, text: "Jeg har fått jobb i Ås og trenger et rimelig sted å bo. Jeg er ikke student; kan jeg søke likevel?" }
  - { id: student-kort, need: leie-rom, text: "Jeg skal på utveksling og trenger et rom bare for ett semester. Går det an?" }
  - { id: styret-rom, need: ledig-rom, text: "Rommet i andre etasje blir ledig til jul, og jeg har et fint bilde av det. Det vil jeg legge ut." }
  - { id: styret-mangel, need: liste, text: "Taket på uthuset lekker. Det må stå på lista, og vi må ha en plan og en pris for det." }
  - { id: styret-kvartal, need: rapport, text: "Tredje kvartal er gjort opp. Leia kom inn, men strømmen ble dyrere enn vi trodde. Rapporten skal til banken." }
  - { id: leietaker-vann, need: feil, text: "Det drypper fra taket på badet i andre etasje når noen dusjer over. Hvem sier jeg fra til?" }
  - { id: klingenberg-overslag, need: overslag, text: "Vi har sett på lekkasjen på badet. Det er en pakning og litt flis, rundt 6 500 kroner. Styret må si ja før vi setter i gang." }
  - { id: styret-skjote, need: eierskifte, text: "Skjøtet er tinglyst på selskapet i dag. Banken skal se det, og kopien skal ligge ved." }
  - { id: aksjonaer-sommer, need: uke, text: "Vi vil gjerne være i huset første uka i juli med barna." }
  - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Alle fire må stå bak det før vi går til banken." }
  - { id: styret-husleie, need: husleie, text: "Oktober er inne for to av rommene, det tredje mangler. Det må stå et sted alle ser." }
  - { id: aksjonaer-sak, need: sak, text: "Jeg mener vi bør se på solceller før vi tar opp mer lån. Kan styret ta det opp?" }