Gullberg draft: the site as the bank's running proof that the company operates; the ownership transfer step by step; a read-only bank group

Co-Authored-By: Claude Opus 5.5 <noreply@anthropic.com>
Claude-Session: https://claude.ai/code/session_01GT37Z1Xtfd9pUuQtMTg6Yt

plans/documents/gullberg-forretningsplan.md

@@ -8,11 +8,11 @@ Utkast, skrives av eierne: de to inntektene, romleie til studenter og timeshare-
 
 # Eierne
 
-Utkast, skrives av eierne: de to søsknene som blir med, eier Gullberg AS 50/50 etter å ha lagt sine to firedeler av huset inn som aksjekapital. Hvordan styret er satt sammen, og hva som krever begge aksjonærene.
+Utkast, skrives av eierne: Gullberg AS eies av fire aksjonærer med 25 % hver. Hvem de er, hvordan styret er satt sammen, og hva som krever alle fire.
 
 # Lånet
 
-Utkast, skrives av eierne: 1,6 millioner til å løse ut de to søsknene som ikke blir med (800 000 kr hver), rente, løpetid og sikkerhet slik banken tilbyr, og hvordan avdraget betjenes av husleia.
+Utkast, skrives av eierne: 1,6 millioner til å løse ut de to søsknene som ikke blir med (800 000 kr hver), og at selskapet overtar huset ved skjøte tinglyst på selskapet. Dokumentavgiften (normalt 2,5 % av verdien), rente, løpetid og sikkerhet slik banken tilbyr, og hvordan avdraget betjenes av husleia.
 
 # Budsjettet
 

plans/gullberg.yaml

@@ -16,11 +16,19 @@
 # selskapet i tillegg, blir det lite eller ingenting igjen. Lånet betjenes av husleie fra tre
 # soverom (8 000 kr i måneden hver) og timeshare-uker om sommeren.
 #
-# BANKDELENE TRENGS BARE HVIS SELSKAPET LÅNER. Betaler de nye
+# Banken (samtale 2026-10-01): Gullberg AS låner 1,6 millioner i banken
-# medeierne med egne midler (eller eget lån i sin bank), kan
+# for å løse ut de to søsknene, og selskapet overtar huset (eierskifte,
-# nedbetalingsplanen og bankkravene strykes.
+# skjøte tinglyst på selskapet). Siden er det løpende beviset overfor
+# banken på at selskapet er i drift: rom leid ut, husleie inne, feil tatt
+# hånd om, tall rapportert i tide, og hvor langt eierskiftet har kommet.
+# Dokumentavgift ved tinglysing til et AS er normalt 2,5 % av verdien
+# (rundt 80 000 kr på 3,2 millioner); må med i lånet eller budsjettet.
+# ÅPENT: om de nye medeierne fortsatt søkes ved siden av lånet, eller om
+# lånet erstatter dem.
 #
-# Banken logger ikke inn. Siden er dokumentasjonen bak lånesøknaden:
+# Bankens kontaktperson kan følge alt lesende, i gruppa `bank`, hvis hen
+# vil logge inn. Ellers sender styret kvartalsrapporten. Siden er
+# dokumentasjonen bak lånesøknaden:
 # forretningsplanen, nedbetalingsplanen begge aksjonærene står bak, lista
 # over det banken krever, husleia måned for måned og kvartalsrapportene.
 # Styret fører inn hva som ble sendt banken og hva banken svarte.
@@ -63,6 +71,7 @@ groups:
   - { id: aksjonaerer, label: Aksjonærer }
   - { id: leietakere, label: Leietakere }
   - { id: klingenberg, label: Klingenberg Bygg }
+  - { id: bank, label: Banken }
 invites_by: [styret]
 
 does:
@@ -185,7 +194,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: rapporter
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer]
+    watched_by: [aksjonaerer, bank]
     stages: [open, sendt]
     stages_text: { open: "lagt fram for aksjonærene", sendt: "sendt til banken" }
     done_when: [sendt]
@@ -208,7 +217,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: bankkrav
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer]
+    watched_by: [aksjonaerer, bank]
     stages: [open, arbeid, levert, godkjent]
     stages_text: { open: "mangler", arbeid: "under arbeid", levert: "levert banken", godkjent: "godkjent av banken" }
     done_when: [godkjent]
@@ -230,7 +239,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: nedbetalingsplaner
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer]
+    watched_by: [aksjonaerer, bank]
     stages: [open, godkjent, sendt, innvilget, endringer]
     stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", sendt: "sendt til banken", innvilget: "innvilget av banken", endringer: "banken ber om endringer" }
     reached_from: { godkjent: [open], sendt: [godkjent], innvilget: [sendt], endringer: [sendt] }
@@ -254,7 +263,7 @@ needs:
     enters_as: styret
     lands_in: husleie
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer]
+    watched_by: [aksjonaerer, bank]
     stages: [open, betalt, purret]
     stages_text: { open: "forventet", betalt: "betalt", purret: "purret" }
     reached_from: { purret: [open], betalt: [open, purret] }
@@ -275,7 +284,7 @@ needs:
     enters_as: leietakere
     lands_in: feil
     handled_by: klingenberg
-    watched_by: [styret]
+    watched_by: [styret, bank]
     stages: [open, befaring, overslag, godkjent, utbedret, avvist]
     stages_text: { open: "meldt", befaring: "befaring avtalt", overslag: "overslag gitt", godkjent: "godkjent av styret", utbedret: "utbedret", avvist: "avvist" }
     reached_from: { avvist: [open, befaring, overslag] }
@@ -299,7 +308,7 @@ needs:
     enters_as: klingenberg
     lands_in: overslag
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, klingenberg]
+    watched_by: [aksjonaerer, klingenberg, bank]
     stages: [open, godkjent, avvist, fakturert]
     stages_text: { open: "til styret", godkjent: "godkjent", avvist: "avvist", fakturert: "fakturert" }
     reached_from: { avvist: [open], fakturert: [godkjent] }
@@ -314,6 +323,25 @@ needs:
       - { name: hva-det-dekker, type: textarea }
       - { name: dokument, type: file, optional: true }
 
+  # Eierskiftet, steg for steg: fra selskapet stiftes til søsknene er
+  # utbetalt. Aksjonærene og banken ser hvor langt det har kommet.
+  - id: eierskifte
+    who: styret, mens huset går over til selskapet
+    wants: at aksjonærene og banken ser hvor langt eierskiftet har kommet, med dokumentene
+    enters_as: styret
+    lands_in: eierskifte
+    handled_by: styret
+    watched_by: [aksjonaerer, bank]
+    stages: [open, arbeid, ferdig]
+    stages_text: { open: "ikke startet", arbeid: "i gang", ferdig: "ferdig" }
+    done_when: [ferdig]
+    success: [ferdig]
+    max_fields: 2
+    collects:
+      - { name: steg, type: select, options: [Selskapet stiftet, Takst, Lånet innvilget, Aksjonæravtale signert, Skjøte signert, Skjøte tinglyst, Dokumentavgift betalt, Søsknene utbetalt] }
+      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }
+      - { name: dokument, type: file, optional: true }
+
   # Aksjonærene: uker i huset, og saker til styret.
   - id: uke
     who: en aksjonær som vil bruke huset en periode
@@ -357,6 +385,7 @@ personas:
   - { id: styret-kvartal, need: rapport, text: "Tredje kvartal er gjort opp. Leia kom inn, men strømmen ble dyrere enn vi trodde. Rapporten skal til banken." }
   - { id: leietaker-vann, need: feil, text: "Det drypper fra taket på badet i andre etasje når noen dusjer over. Hvem sier jeg fra til?" }
   - { id: klingenberg-overslag, need: overslag, text: "Vi har sett på lekkasjen på badet. Det er en pakning og litt flis, rundt 6 500 kroner. Styret må si ja før vi setter i gang." }
+  - { id: styret-skjote, need: eierskifte, text: "Skjøtet er tinglyst på selskapet i dag. Banken skal se det, og kopien skal ligge ved." }
   - { id: aksjonaer-sommer, need: uke, text: "Vi vil gjerne være i huset første uka i juli med barna." }
   - { id: styret-bank, need: bankkrav, text: "Banken vil ha takst og aksjonæravtale før de går videre. Jeg vil se hva vi mangler og laste opp taksten." }
   - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Alle fire må stå bak det før vi går til banken." }