Gullberg draft: the whole house in Gullberg AS, two shareholders, a bank lender; what the bank requires

Co-Authored-By: Claude Opus 5.5 <noreply@anthropic.com>
Claude-Session: https://claude.ai/code/session_01GT37Z1Xtfd9pUuQtMTg6Yt

plans/documents/gullberg-forretningsplan.md

@@ -8,11 +8,11 @@ Utkast, skrives av eierne: de to inntektene, romleie til studenter og timeshare-
 
 # Eierne
 
-Utkast, skrives av eierne: hvem aksjonærene er, hvordan styret er satt sammen, og hvordan søsknene som ikke blir med er løst ut.
+Utkast, skrives av eierne: de to søsknene som blir med, eier Gullberg AS 50/50 etter å ha lagt sine to firedeler av huset inn som aksjekapital. Hvordan styret er satt sammen, og hva som krever begge aksjonærene.
 
 # Lånet
 
-Utkast, skrives av eierne: hvor mye, til hva, og hvordan det betjenes.
+Utkast, skrives av eierne: 1,6 millioner til å løse ut de to søsknene som ikke blir med (800 000 kr hver), rente, løpetid og sikkerhet slik banken tilbyr, og hvordan avdraget betjenes av husleia.
 
 # Budsjettet
 

plans/gullberg.yaml

@@ -2,33 +2,34 @@
 # gullberg.klingenbergbygg.no. UTKAST 2026-09-30, til samtale; ikke
 # bygget eller satt ut.
 #
-# Et selskap med trolig fire aksjonærer eier huset etter at dødsboet er
+# Oppsettet (samtale 2026-10-01): fire søsken arver huset. To blir med
-# gjort opp, og låner for å løse ut søsknene som ikke blir med videre.
+# videre og legger sine to firedeler inn i Gullberg AS som aksjekapital;
-# Lånet betjenes av to inntekter: studenter som leier rom rimelig, og
+# de eier selskapet 50/50. Selskapet låner 1,6 millioner i banken og løser
-# timeshare-uker. Siden viser forretningen til verden og til långiveren,
+# ut de to andre med 800 000 kr hver. Etterpå eier selskapet hele huset:
-# driver huset (romsøknader, uker, styrets liste over det som er bra, det
+# én eier, én konto, én låntaker. Lånet betjenes av husleie fra tre
-# som mangler og det som er planlagt) og rapporterer pengene til
+# soverom (8 000 kr i måneden hver) og timeshare-uker om sommeren.
-# aksjonærene og långiveren.
 #
-# Åpne spørsmål, fra samtalen:
+# Banken logger ikke inn. Siden er dokumentasjonen bak lånesøknaden:
-# - antall rom, leie, leietid, hvor huset ligger (husleieloven)
+# forretningsplanen, nedbetalingsplanen begge aksjonærene står bak, lista
-# - hvem de fire aksjonærene er, og om søsken som løses ut får en plass
+# over det banken krever, husleia måned for måned og kvartalsrapportene.
-# - timeshare bare for aksjonærene, eller solgt til andre også
+# Styret fører inn hva som ble sendt banken og hva banken svarte.
-# - långiveren: bank (egne skjemaer; siden blir dokumentasjonen) eller
-#   privat (kan bruke långiverens side selv)
-# - hva som er offentlig: her er rom og publiserte planer offentlige,
-#   tallene bare for aksjonærer og långiver
-# - selskapsform (AS?) og aksjonæravtale
-# - hvem som er kontakt og avsender (under er plassholdere)
 #
-# Pengene (samtale 2026-10-01): 3 soverom à 8 000 kr i måneden er
+# Pengene: 3 x 8 000 kr = 24 000 kr i måneden, rundt 22 000 i snitt over
-# 24 000 kr; 240-288 000 kr i året etter hvor mange måneder studentene
+# 11 måneder. Lån på 1,6 mill. til 6 % over 20 år er rundt 11 500 kr i
-# bor der. Sommeren uten studenter er timeshare-ukene. Husleia går som
+# måneden (25 år: 10 300). Husleia går som fast trekk eller AvtaleGiro til
-# fast trekk eller AvtaleGiro til selskapets konto (gratis); Vipps eller
+# selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for engangsbeløp (uker, første
-# Stripe for engangsbeløp (uker, første måned). Depositum står på egen
+# måned). Depositum på egen depositumskonto (husleieloven). Banken trekker
-# depositumskonto (husleieloven), ikke gjennom siden. Långiveren får et
+# avdraget fra selskapets konto.
-# fast månedlig trekk fra selskapets konto etter nedbetalingsplanen;
+#
-# siden fører regnskapet alle ser, ikke pengene selv.
+# Åpne spørsmål:
+# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet; om banken krever personlig
+#   kausjon fra aksjonærene (vanlig for et nytt AS)
+# - takst eller verdivurdering av huset
+# - hvem som sitter i styret
+# - antall måneder studentene leier; timeshare bare for aksjonærene?
+# - regnskapsfører/advokat: overføring i skiftet, dokumentavgift, skatt på
+#   leieinntekter
+# - kontakt og avsender (under er plassholdere)
 business: GULLBERG sanatorium
 language: no
 # Plassholder til styret har en adresse.
@@ -43,7 +44,6 @@ about: >
 groups:
   - { id: styret, label: Styret }
   - { id: aksjonaerer, label: Aksjonærer }
-  - { id: langiver, label: Långiver }
   - { id: leietakere, label: Leietakere }
 invites_by: [styret]
 
@@ -64,7 +64,7 @@ does:
 documents:
   - id: forretningsplan
     question: Hvordan går Gullberg rundt?
-    description: Forretningsplanen for Gullberg, slik eierne har lagt den fram for långiveren.
+    description: Forretningsplanen for Gullberg, slik eierne har lagt den fram for banken.
     file: documents/gullberg-forretningsplan.md
 
 needs:
@@ -135,22 +135,19 @@ needs:
       - { name: kostnad, optional: true }
       - { name: naar, optional: true }
 
-  # Budsjettrapporten: tallene i felt, ikke bare en PDF. Långiveren
+  # Budsjettrapporten: tallene i felt, ikke bare en PDF. Aksjonærene ser
-  # kvitterer eller spør; styret svarer.
+  # den her; styret sender den til banken og fører inn at den er sendt.
   - id: rapport
     who: styret, hvert kvartal
-    wants: at aksjonærene og långiveren ser hvordan det går, i tall
+    wants: at aksjonærene ser hvordan det går, i tall, og at banken får det den skal ha
     enters_as: styret
     lands_in: rapporter
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, langiver]
+    watched_by: [aksjonaerer]
-    stages: [open, kvittert, sporsmal, besvart]
+    stages: [open, sendt]
-    stages_text: { open: "lagt fram", kvittert: "kvittert av långiver", sporsmal: "långiver har spørsmål", besvart: "besvart" }
+    stages_text: { open: "lagt fram for aksjonærene", sendt: "sendt til banken" }
-    reached_from: { sporsmal: [open], besvart: [sporsmal], kvittert: [open, besvart] }
+    done_when: [sendt]
-    done_when: [kvittert]
+    success: [sendt]
-    success: [kvittert]
-    moves_by: { kvittert: [langiver], sporsmal: [langiver], besvart: [styret] }
-    mails: { sporsmal: bl@klingenbergbygg.no }
     max_fields: 7
     collects:
       - { name: periode }
@@ -162,28 +159,47 @@ needs:
       - { name: kommentar, type: textarea }
       - { name: dokument, type: file, optional: true }
 
-  # Nedbetalingsplanen: hvordan pengene går og hva långiveren får.
+  # Det banken krever før lånet: én rad per dokument, med dokumentet.
-  # Styret legger den fram, ALLE aksjonærene må godkjenne før den går
+  - id: bankkrav
-  # til långiveren. "Alle i gruppa" finnes ikke i portal ennå: i dag
+    who: styret, mens lånesøknaden er hos banken
-  # holder det at én aksjonær trykker. Ny portal-funksjon før dette går.
+    wants: å vite hva banken venter på, og levere det
+    enters_as: styret
+    lands_in: bankkrav
+    handled_by: styret
+    watched_by: [aksjonaerer]
+    stages: [open, arbeid, levert, godkjent]
+    stages_text: { open: "mangler", arbeid: "under arbeid", levert: "levert banken", godkjent: "godkjent av banken" }
+    done_when: [godkjent]
+    success: [godkjent]
+    max_fields: 2
+    collects:
+      - { name: dokument-navn, type: select, options: [Takst eller verdivurdering, Forretningsplan, Likviditetsbudsjett, Nedbetalingsplan, Stiftelsesdokument og vedtekter, Firmaattest, Aksjonæravtale, Leiekontrakter, Forsikring, Kausjon, Annet] }
+      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }
+      - { name: dokument, type: file, optional: true }
+
+  # Nedbetalingsplanen: hvordan pengene går og hva banken får. Styret
+  # legger den fram, BEGGE aksjonærene må godkjenne før den går til
+  # banken, og styret fører inn bankens svar. "Alle i gruppa" finnes ikke
+  # i portal ennå: i dag holder det at én trykker. Ny portal-funksjon før
+  # dette brukes.
   - id: nedbetalingsplan
     who: styret, når veien videre og pengestrømmen skal avtales
-    wants: en nedbetalingsplan alle aksjonærene står bak, som långiveren kan si ja til
+    wants: en nedbetalingsplan begge aksjonærene står bak, som banken sier ja til
     enters_as: styret
     lands_in: nedbetalingsplaner
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, langiver]
+    watched_by: [aksjonaerer]
-    stages: [open, godkjent, lagt-fram, akseptert, endringer]
+    stages: [open, godkjent, sendt, innvilget, endringer]
-    stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", lagt-fram: "lagt fram for långiver", akseptert: "akseptert av långiver", endringer: "långiver ber om endringer" }
+    stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", sendt: "sendt til banken", innvilget: "innvilget av banken", endringer: "banken ber om endringer" }
-    reached_from: { godkjent: [open], lagt-fram: [godkjent], akseptert: [lagt-fram], endringer: [lagt-fram] }
+    reached_from: { godkjent: [open], sendt: [godkjent], innvilget: [sendt], endringer: [sendt] }
-    done_when: [akseptert, endringer]
+    done_when: [innvilget, endringer]
-    success: [akseptert]
+    success: [innvilget]
-    moves_by: { godkjent: [aksjonaerer], lagt-fram: [styret], akseptert: [langiver], endringer: [langiver] }
+    moves_by: { godkjent: [aksjonaerer], sendt: [styret], innvilget: [styret], endringer: [styret] }
     max_fields: 6
     collects:
       - { name: tittel }
       - { name: laanebelop }
-      - { name: maanedlig-til-langiver }
+      - { name: maanedlig-avdrag }
       - { name: forste-trekk, type: date }
       - { name: pengestrom, type: textarea }
       - { name: dokument, type: file, optional: true }
@@ -192,11 +208,11 @@ needs:
   # Aksjonærene og långiveren ser hvordan det går mellom rapportene.
   - id: husleie
     who: styret, når husleia for en måned er kommet inn
-    wants: at alle ser hvilke rom som har betalt, og hva som gikk til långiveren
+    wants: at aksjonærene ser hvilke rom som har betalt, og hva som gikk til banken
     enters_as: styret
     lands_in: husleie
     handled_by: styret
-    watched_by: [aksjonaerer, langiver]
+    watched_by: [aksjonaerer]
     stages: [open, betalt, purret]
     stages_text: { open: "forventet", betalt: "betalt", purret: "purret" }
     reached_from: { purret: [open], betalt: [open, purret] }
@@ -247,8 +263,9 @@ personas:
   - { id: student-kort, need: leie-rom, text: "Jeg skal på utveksling og trenger et rom bare for ett semester. Går det an?" }
   - { id: styret-rom, need: ledig-rom, text: "Rommet i andre etasje blir ledig til jul, og jeg har et fint bilde av det. Det vil jeg legge ut." }
   - { id: styret-mangel, need: liste, text: "Taket på uthuset lekker. Det må stå på lista, og vi må ha en plan og en pris for det." }
-  - { id: styret-kvartal, need: rapport, text: "Tredje kvartal er gjort opp. Leia kom inn, men fyringsolja ble dyrere enn vi trodde." }
+  - { id: styret-kvartal, need: rapport, text: "Tredje kvartal er gjort opp. Leia kom inn, men strømmen ble dyrere enn vi trodde. Rapporten skal til banken." }
   - { id: aksjonaer-sommer, need: uke, text: "Vi vil gjerne være i huset første uka i juli med barna." }
-  - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Alle fire må stå bak det før vi går til banken." }
+  - { id: styret-bank, need: bankkrav, text: "Banken vil ha takst og aksjonæravtale før de går videre. Jeg vil se hva vi mangler og laste opp taksten." }
+  - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Begge må stå bak det før vi går til banken." }
   - { id: styret-husleie, need: husleie, text: "Oktober er inne for to av rommene, det tredje mangler. Det må stå et sted alle ser." }
   - { id: aksjonaer-sak, need: sak, text: "Jeg mener vi bør se på solceller før vi tar opp mer lån. Kan styret ta det opp?" }