portal/plans/gullberg.yaml

# GULLBERG sanatorium - et Klingenberg Bygg-prosjekt på
# gullberg.klingenbergbygg.no. UTKAST 2026-09-30, til samtale; ikke
# bygget eller satt ut.
#
# Oppsettet (samtale 2026-10-01): hele huset legges i Gullberg AS, som
# eies av fire aksjonærer med 25 % hver: de to søsknene som blir med, og
# to nye medeiere som hver kjøper ut en av de to andre for 800 000 kr. De
# to som blir med, har ikke råd til å løse ut søsknene selv. De nye
# medeierne er ikke funnet ennå: sidens første jobb er å finne dem.
#
# En medeier kjøper en firedel av et hus, en andel av overskuddet fra
# husleia og uker i huset om sommeren. Grovt: husleie rundt 264 000 kr i
# året (11 måneder), drift kanskje 120-150 000, overskudd 115-145 000;
# en firedel er 29-36 000 kr i året, 3,5-4,5 % av 800 000 kr. Ikke en
# høy avkastning, men en del av et ekte hus med bruk av det. Låner
# selskapet i tillegg, blir det lite eller ingenting igjen. Lånet betjenes av husleie fra tre
# soverom (8 000 kr i måneden hver) og timeshare-uker om sommeren.
#
# Banken (samtale 2026-10-01): Gullberg AS låner 1,6 millioner i banken
# for å løse ut de to søsknene, og selskapet overtar huset (eierskifte,
# skjøte tinglyst på selskapet). Siden er det løpende beviset overfor
# banken på at selskapet er i drift: rom leid ut, husleie inne, feil tatt
# hånd om, tall rapportert i tide, og hvor langt eierskiftet har kommet.
# Dokumentavgift ved tinglysing til et AS er normalt 2,5 % av verdien
# (rundt 80 000 kr på 3,2 millioner); må med i lånet eller budsjettet.
# ÅPENT: om de nye medeierne fortsatt søkes ved siden av lånet, eller om
# lånet erstatter dem.
#
# Bankens kontaktperson kan følge alt lesende, i gruppa `bank`, hvis hen
# vil logge inn. Ellers sender styret kvartalsrapporten. Siden er
# dokumentasjonen bak lånesøknaden:
# forretningsplanen, nedbetalingsplanen begge aksjonærene står bak, lista
# over det banken krever, husleia måned for måned og kvartalsrapportene.
# Styret fører inn hva som ble sendt banken og hva banken svarte.
#
# Pengene: 3 x 8 000 kr = 24 000 kr i måneden, rundt 22 000 i snitt over
# 11 måneder. Lån på 1,6 mill. til 6 % over 20 år er rundt 11 500 kr i
# måneden (25 år: 10 300). Husleia går som fast trekk eller AvtaleGiro til
# selskapets konto; Vipps eller Stripe bare for engangsbeløp (uker, første
# måned). Depositum på egen depositumskonto (husleieloven). Banken trekker
# avdraget fra selskapets konto.
#
# Klingenberg Bygg er forvalter: feil i huset meldes til dem, de gir et
# overslag, styret godkjenner, og overslagene hører med i rapportene.
# Klingenbergs folk logger inn med samme konto som på klingenbergbygg.no
# og er gruppa `klingenberg` her.
#
# Åpne spørsmål:
# - bankens tilbud: rente, løpetid, sikkerhet; om banken krever personlig
#   kausjon fra aksjonærene (vanlig for et nytt AS)
# - takst eller verdivurdering av huset
# - hvem som sitter i styret
# - antall måneder studentene leier; timeshare bare for aksjonærene?
# - regnskapsfører/advokat: overføring i skiftet, dokumentavgift, skatt på
#   leieinntekter
# - kontakt og avsender (under er plassholdere)
business: GULLBERG sanatorium
language: no
# Plassholder til styret har en adresse.
contact: { name: Styret i Gullberg, email: bl@klingenbergbygg.no, group: styret }
people: memberships
mail: { from: "Gullberg <gullberg@klingenbergbygg.no>", reply_to: bl@klingenbergbygg.no }
about: >
  Et gammelt hus med rom til studenter som trenger et rimelig sted å bo,
  og uker om sommeren for dem som eier det. Drevet av eierne, forvaltet
  av Klingenberg Bygg; det som mangler, står på lista med planen for
  det, og tallene ligger åpent.

groups:
  - { id: styret, label: Styret }
  - { id: aksjonaerer, label: Aksjonærer }
  - { id: leietakere, label: Leietakere }
  - { id: klingenberg, label: Klingenberg Bygg }
  - { id: bank, label: Banken }
invites_by: [styret]

does:
  - id: medeier
    for: medeier
    text: >
      Gullberg er et gammelt hus som eies i fire like deler. To av
      delene er ledige: hver gir en firedel av huset, av overskuddet fra
      husleia og av ukene i huset om sommeren. Forretningsplanen og
      tallene ligger åpent her.
  - id: rom
    for: leie-rom
    text: >
      Rom til studenter, rimelig og for et studieår av gangen. Du søker
      her, kommer på visning og sier selv ja til tilbudet.

# Forretningsplanen, ord for ord: ett kort per del. Skal skrives av
# eierne; filen har bare delene og hva som hører hjemme i dem.
documents:
  - id: forretningsplan
    question: Hvordan går Gullberg rundt?
    description: Forretningsplanen for Gullberg, slik eierne har lagt den fram for banken.
    file: documents/gullberg-forretningsplan.md

needs:
  # Offentlig: noen som vil kjøpe en av de to ledige firedelene.
  - id: medeier
    who: en person eller et selskap som kan tenke seg å eie en firedel av Gullberg
    wants: å bli medeier i huset, med en firedel av det, av overskuddet og av sommerukene
    lands_in: medeiere
    handled_by: styret
    stages: [open, samtale, visning, tilbud, akseptert, avtalt, avsluttet]
    stages_text: { open: "meldt interesse", samtale: "samtale avtalt", visning: "visning avtalt", tilbud: "tilbud sendt", akseptert: "tilbud godtatt", avtalt: "avtale signert", avsluttet: "avsluttet" }
    done_when: [avtalt, avsluttet]
    success: [avtalt]
    turned_down_from: [open, samtale, visning, tilbud]
    moves_by: { akseptert: [submitter], avsluttet: [submitter, styret] }
    mails: { open: submitter, samtale: submitter, tilbud: submitter, akseptert: bl@klingenbergbygg.no, avtalt: submitter }
    grants: { avtalt: aksjonaerer }
    max_fields: 4
    collects:
      - { name: name }
      - { name: email, type: email }
      - { name: telefon, type: tel }
      - { name: om, type: textarea }
      - { name: finansiering, type: select, options: [Egne midler, Lån, Begge deler, Vet ikke ennå], optional: true }

  # Offentlig: en student søker rom.
  - id: leie-rom
    who: en student som trenger et rimelig rom for studieåret
    wants: et rom å bo på til en leie som går opp med studielånet
    lands_in: romsoknader
    handled_by: styret
    stages: [open, visning, tilbud, akseptert, signert, avslatt]
    stages_text: { open: "mottatt", visning: "visning avtalt", tilbud: "tilbud sendt", akseptert: "tilbud godtatt", signert: "kontrakt signert", avslatt: "avsluttet uten leie" }
    done_when: [signert, avslatt]
    success: [signert]
    turned_down_from: [open, visning, tilbud]
    moves_by: { akseptert: [submitter], avslatt: [submitter, styret] }
    mails: { open: submitter, visning: submitter, tilbud: submitter, akseptert: bl@klingenbergbygg.no, signert: submitter }
    grants: { signert: leietakere }
    max_fields: 4
    collects:
      - { name: name }
      - { name: email, type: email }
      - { name: telefon, type: tel }
      - { name: studiested }
      - { name: innflytting, type: date, optional: true }
      - { name: om, type: textarea, optional: true }

  # Rommene som er ledige, som bildekort styret legger inn og tar ned.
  - id: ledig-rom
    who: styret, når et rom blir ledig
    wants: at studenter ser rommet før de søker
    enters_as: styret
    lands_in: rom
    handled_by: styret
    watched_by: [public]
    presents: true
    public_states: [open]
    stages: [open, utleid]
    stages_text: { open: "ledig", utleid: "leid ut" }
    done_when: [utleid]
    success: [utleid]
    leaves_after: { utleid: { minutes: 10 } }
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: bilde, type: picture }
      - { name: om, type: textarea }

  # Styrets liste: det som er bra, det som mangler, det som er planlagt.
  # Aksjonærene ser alt; allmennheten bare planene styret har publisert,
  # og de står som kunngjøringer.
  - id: liste
    who: styret, om huset og driften
    wants: én liste over det som er bra, det som mangler og det som er planlagt, med pris og tid
    enters_as: styret
    lands_in: liste
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, public]
    public_states: [publisert]
    stages: [open, vedtatt, publisert, forkastet]
    stages_text: { open: "utkast", vedtatt: "vedtatt", publisert: "publisert", forkastet: "forkastet" }
    done_when: [publisert, forkastet]
    success: [publisert]
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: slag, type: select, options: [Kvalitet, Mangel, Plan] }
      - { name: beskrivelse, type: textarea }
      - { name: kostnad, optional: true }
      - { name: naar, optional: true }

  # Budsjettrapporten: tallene i felt, ikke bare en PDF. Aksjonærene ser
  # den her; styret sender den til banken og fører inn at den er sendt.
  - id: rapport
    who: styret, hvert kvartal
    wants: at aksjonærene ser hvordan det går, i tall, og at banken får det den skal ha
    enters_as: styret
    lands_in: rapporter
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, bank]
    stages: [open, sendt]
    stages_text: { open: "lagt fram for aksjonærene", sendt: "sendt til banken" }
    done_when: [sendt]
    success: [sendt]
    max_fields: 7
    collects:
      - { name: periode }
      - { name: leieinntekter }
      - { name: timeshare }
      - { name: driftskostnader }
      - { name: renter-og-avdrag }
      - { name: saldo }
      - { name: kommentar, type: textarea }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Det banken krever før lånet: én rad per dokument, med dokumentet.
  - id: bankkrav
    who: styret, mens lånesøknaden er hos banken
    wants: å vite hva banken venter på, og levere det
    enters_as: styret
    lands_in: bankkrav
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, bank]
    stages: [open, arbeid, levert, godkjent]
    stages_text: { open: "mangler", arbeid: "under arbeid", levert: "levert banken", godkjent: "godkjent av banken" }
    done_when: [godkjent]
    success: [godkjent]
    max_fields: 2
    collects:
      - { name: dokument-navn, type: select, options: [Takst eller verdivurdering, Forretningsplan, Likviditetsbudsjett, Nedbetalingsplan, Stiftelsesdokument og vedtekter, Firmaattest, Aksjonæravtale, Leiekontrakter, Forsikring, Kausjon, Annet] }
      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Nedbetalingsplanen: hvordan pengene går og hva banken får. Styret
  # legger den fram, BEGGE aksjonærene må godkjenne før den går til
  # banken, og styret fører inn bankens svar. "Alle i gruppa" finnes ikke
  # i portal ennå: i dag holder det at én trykker. Ny portal-funksjon før
  # dette brukes.
  - id: nedbetalingsplan
    who: styret, når veien videre og pengestrømmen skal avtales
    wants: en nedbetalingsplan alle fire aksjonærene står bak, som banken sier ja til
    enters_as: styret
    lands_in: nedbetalingsplaner
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, bank]
    stages: [open, godkjent, sendt, innvilget, endringer]
    stages_text: { open: "til godkjenning hos aksjonærene", godkjent: "godkjent av aksjonærene", sendt: "sendt til banken", innvilget: "innvilget av banken", endringer: "banken ber om endringer" }
    reached_from: { godkjent: [open], sendt: [godkjent], innvilget: [sendt], endringer: [sendt] }
    done_when: [innvilget, endringer]
    success: [innvilget]
    moves_by: { godkjent: [aksjonaerer], sendt: [styret], innvilget: [styret], endringer: [styret] }
    max_fields: 6
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: laanebelop }
      - { name: maanedlig-avdrag }
      - { name: forste-trekk, type: date }
      - { name: pengestrom, type: textarea }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Husleia, måned for måned: forventet mot betalt, fra kontoutskriften.
  # Aksjonærene og långiveren ser hvordan det går mellom rapportene.
  - id: husleie
    who: styret, når husleia for en måned er kommet inn
    wants: at aksjonærene ser hvilke rom som har betalt, og hva som gikk til banken
    enters_as: styret
    lands_in: husleie
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, bank]
    stages: [open, betalt, purret]
    stages_text: { open: "forventet", betalt: "betalt", purret: "purret" }
    reached_from: { purret: [open], betalt: [open, purret] }
    done_when: [betalt]
    success: [betalt]
    max_fields: 4
    collects:
      - { name: rom }
      - { name: maaned }
      - { name: belop }
      - { name: betalt-dato, type: date, optional: true }

  # Feil i huset: en leietaker melder fra, Klingenberg Bygg ser på det og
  # gir et overslag, styret godkjenner kostnaden før arbeidet gjøres.
  - id: feil
    who: en leietaker som har funnet noe som er galt i huset
    wants: at det blir sett på og rettet
    enters_as: leietakere
    lands_in: feil
    handled_by: klingenberg
    watched_by: [styret, bank]
    stages: [open, befaring, overslag, godkjent, utbedret, avvist]
    stages_text: { open: "meldt", befaring: "befaring avtalt", overslag: "overslag gitt", godkjent: "godkjent av styret", utbedret: "utbedret", avvist: "avvist" }
    reached_from: { avvist: [open, befaring, overslag] }
    done_when: [utbedret, avvist]
    success: [utbedret]
    moves_by: { godkjent: [styret], avvist: [styret, klingenberg] }
    mails: { open: fredrik@klingenbergbygg.no, overslag: bl@klingenbergbygg.no, utbedret: submitter }
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: hva }
      - { name: hvor, optional: true }
      - { name: beskrivelse, type: textarea }
      - { name: email, type: email }
      - { name: bilde, type: picture, optional: true }

  # Overslaget: Klingenberg Bygg gir et beløp for å rette en feil. Styret
  # og aksjonærene ser det; godkjente overslag hører med i rapporten.
  - id: overslag
    who: Klingenberg Bygg, når en feil er sett på
    wants: at styret får et beløp å ta stilling til, og at det havner i regnskapet
    enters_as: klingenberg
    lands_in: overslag
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, klingenberg, bank]
    stages: [open, godkjent, avvist, fakturert]
    stages_text: { open: "til styret", godkjent: "godkjent", avvist: "avvist", fakturert: "fakturert" }
    reached_from: { avvist: [open], fakturert: [godkjent] }
    done_when: [fakturert, avvist]
    success: [fakturert]
    moves_by: { fakturert: [klingenberg] }
    mails: { open: bl@klingenbergbygg.no }
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: gjelder }
      - { name: belop }
      - { name: hva-det-dekker, type: textarea }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Eierskiftet, steg for steg: fra selskapet stiftes til søsknene er
  # utbetalt. Aksjonærene og banken ser hvor langt det har kommet.
  - id: eierskifte
    who: styret, mens huset går over til selskapet
    wants: at aksjonærene og banken ser hvor langt eierskiftet har kommet, med dokumentene
    enters_as: styret
    lands_in: eierskifte
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer, bank]
    stages: [open, arbeid, ferdig]
    stages_text: { open: "ikke startet", arbeid: "i gang", ferdig: "ferdig" }
    done_when: [ferdig]
    success: [ferdig]
    max_fields: 2
    collects:
      - { name: steg, type: select, options: [Selskapet stiftet, Takst, Lånet innvilget, Aksjonæravtale signert, Skjøte signert, Skjøte tinglyst, Dokumentavgift betalt, Søsknene utbetalt] }
      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }
      - { name: dokument, type: file, optional: true }

  # Aksjonærene: uker i huset, og saker til styret.
  - id: uke
    who: en aksjonær som vil bruke huset en periode
    wants: en uke i huset, bekreftet av styret
    enters_as: aksjonaerer
    lands_in: uker
    handled_by: styret
    stages: [open, bekreftet, avslatt]
    stages_text: { open: "ønsket", bekreftet: "bekreftet", avslatt: "ikke ledig" }
    done_when: [bekreftet, avslatt]
    success: [bekreftet]
    max_fields: 3
    collects:
      - { name: fra, type: date }
      - { name: til, type: date }
      - { name: merknad, type: textarea, optional: true }

  - id: sak
    who: en aksjonær som vil ha noe avgjort
    wants: at styret tar saken opp og avgjør den
    enters_as: aksjonaerer
    lands_in: saker
    handled_by: styret
    watched_by: [aksjonaerer]
    stages: [open, sakslisten, vedtatt, avvist]
    stages_text: { open: "meldt", sakslisten: "på sakslisten", vedtatt: "vedtatt", avvist: "avvist" }
    done_when: [vedtatt, avvist]
    success: [vedtatt]
    max_fields: 2
    collects:
      - { name: tittel }
      - { name: sak, type: textarea }

personas:
  - { id: medeier-par, need: medeier, text: "Vi har solgt leiligheten i byen og vil ha en fot i et hus med plass. En firedel og noen uker om sommeren høres riktig ut, men vi vil se tallene først." }
  - { id: medeier-selskap, need: medeier, text: "Holdingselskapet mitt ser etter en eiendom med jevn leie. Hva gir en firedel, og hva er risikoen?" }
  - { id: student-bergen, need: leie-rom, text: "Jeg begynner på master til høsten og har ikke råd til hybel i sentrum. Et rimelig rom i et stort hus høres perfekt ut." }
  - { id: student-kort, need: leie-rom, text: "Jeg skal på utveksling og trenger et rom bare for ett semester. Går det an?" }
  - { id: styret-rom, need: ledig-rom, text: "Rommet i andre etasje blir ledig til jul, og jeg har et fint bilde av det. Det vil jeg legge ut." }
  - { id: styret-mangel, need: liste, text: "Taket på uthuset lekker. Det må stå på lista, og vi må ha en plan og en pris for det." }
  - { id: styret-kvartal, need: rapport, text: "Tredje kvartal er gjort opp. Leia kom inn, men strømmen ble dyrere enn vi trodde. Rapporten skal til banken." }
  - { id: leietaker-vann, need: feil, text: "Det drypper fra taket på badet i andre etasje når noen dusjer over. Hvem sier jeg fra til?" }
  - { id: klingenberg-overslag, need: overslag, text: "Vi har sett på lekkasjen på badet. Det er en pakning og litt flis, rundt 6 500 kroner. Styret må si ja før vi setter i gang." }
  - { id: styret-skjote, need: eierskifte, text: "Skjøtet er tinglyst på selskapet i dag. Banken skal se det, og kopien skal ligge ved." }
  - { id: aksjonaer-sommer, need: uke, text: "Vi vil gjerne være i huset første uka i juli med barna." }
  - { id: styret-bank, need: bankkrav, text: "Banken vil ha takst og aksjonæravtale før de går videre. Jeg vil se hva vi mangler og laste opp taksten." }
  - { id: styret-plan, need: nedbetalingsplan, text: "Vi har regnet på det: 24 000 i måneden fra rommene, og vi kan sette av en fast sum til långiveren hver måned. Alle fire må stå bak det før vi går til banken." }
  - { id: styret-husleie, need: husleie, text: "Oktober er inne for to av rommene, det tredje mangler. Det må stå et sted alle ser." }
  - { id: aksjonaer-sak, need: sak, text: "Jeg mener vi bør se på solceller før vi tar opp mer lån. Kan styret ta det opp?" }